청약가점 계산기

청약가점은 84점 만점입니다

청약가점제는 세 가지만 봅니다. 주택공급에 관한 규칙 제2조제8호가 그 셋을 이렇게 정합니다.

"가점제란 다음 각 목의 가점항목에 대하여 별표 1의 기준을 적용하여 산정한 점수가 높은 순으로 입주자를 선정하는 것을 말한다. 가. 무주택기간 나. 부양가족수 다. 주택청약종합저축 가입기간"

상한은 각각 32점, 35점, 17점입니다. 더하면 84점입니다. 소득도, 나이도, 자산도 들어가지 않습니다.

가장 큰 몫은 무주택기간이 아니라 부양가족수 35점입니다. 한 명당 5점씩 움직이기 때문에, 부양가족 한 명이 무주택기간 2년 반과 맞먹습니다.

① 무주택기간 — 만 30세부터 셉니다

그전에 먼저 걸리는 문턱이 있습니다. 별표 1 제1호가목1)의 첫 줄입니다.

"입주자모집공고일 현재 세대원 모두 주택을 소유하지 않아야 한다."

나 혼자 무주택인 것으로는 부족하고 세대원 전원이 무주택이어야 합니다. 같이 사는 가족 중 한 사람이라도 집이 있으면 이 항목의 점수를 받을 수 없습니다. 앞서 본 제53조의 열두 가지 예외에 해당하는 경우만 빠져나갑니다.

지방 주택에도 길이 하나 있습니다. 제53조제2호는 도시지역이 아닌 지역이나 면 지역(수도권 제외)에 있는 주택의 소유자가 그곳에 살다가 다른 주택건설지역으로 이주한 경우를 무주택으로 봅니다. 사용승인 후 20년이 지난 단독주택, 85제곱미터 이하의 단독주택, 최초 등록기준지에 있으면서 직계존속이나 배우자에게서 상속 등으로 이전받은 단독주택 세 가지입니다.

이제 기간을 세는 법입니다. 여기서 가장 많이 틀립니다. 태어나서부터가 아니고, 집을 안 산 때부터도 아닙니다. 별표 1 제1호가목3)의 원문입니다.

"무주택기간은 주택공급신청자와 그 배우자를 기준으로 하고, 주택공급신청자의 연령이 30세가 되는 날부터 계속하여 무주택인 기간으로 하되, 30세가 되기 전에 혼인한 경우에는 가족관계의 등록 등에 관한 법률에 따른 혼인관계증명서에 혼인신고일로 등재된 날부터 무주택기간을 기산한다."

시작점은 둘 중 하나입니다.

• 만 30세가 된 날
• 30세 전에 혼인신고를 했다면 그 혼인신고일

27세에 혼인신고를 했다면 27세부터 셉니다. 3년을 더 버는 셈이라 6점 차이입니다. 반대로 미혼이라면 아무리 오래 무주택이어도 30세 전 기간은 들어가지 않습니다.

집을 샀다 팔았다면

같은 항이 이어집니다. "주택공급신청자 또는 배우자가 주택을 소유한 사실이 있는 경우에는 그 주택을 처분한 후 무주택자가 된 날(2회 이상 주택을 소유한 사실이 있는 경우에는 최근에 무주택자가 된 날을 말한다)부터 무주택기간을 산정한다."

중간에 한 번이라도 집이 있었으면 그 전 기간은 사라집니다. 두 번 이상이면 가장 최근에 무주택이 된 날이 시작점입니다.

그리고 첫 문장에 배우자가 함께 적혀 있습니다. 배우자가 혼인 전에 집을 갖고 있었다면 그것도 걸립니다.

② 부양가족수 — 본인은 빼고 셉니다

0명이 0점이 아니라 5점입니다. 여기서 시작해 한 명당 5점씩 올라갑니다.

누구를 넣을 수 있는지가 문제입니다. 별표 1 제1호나목이 셋으로 나눠 정합니다.

기본 — 같은 주민등록표에 있어야 합니다

"부양가족은 입주자모집공고일 현재 주택공급신청자 또는 그 배우자와 같은 세대별 주민등록표에 등재된 세대원으로 한다. 다만, 자녀의 경우 미혼으로 한정한다."

배우자는 주민등록이 따로 되어 있어도 부양가족으로 봅니다(같은 목 괄호). 자녀는 혼인하면 빠집니다.

부모님 — 3년이 관문입니다

"주택공급신청자 또는 그 배우자의 직계존속은 주택공급신청자가 입주자모집공고일 현재 세대주인 경우로서 입주자모집공고일을 기준으로 최근 3년 이상 계속하여 같은 세대별 주민등록표에 등재된 경우에 부양가족으로 본다."

조건이 둘입니다. 내가 세대주일 것, 그리고 3년 이상 같이 등재돼 있을 것. 청약을 넣기 직전에 주소를 옮기면 소용이 없습니다.

단서가 하나 더 붙습니다. "다만, 직계존속과 그 배우자 중 한 명이라도 주택을 소유하고 있는 경우에는 직계존속과 그 배우자 모두 부양가족으로 보지 않는다."

아버지 명의 집이 있으면 어머니까지 함께 빠집니다. 두 분이 한꺼번에 빠지므로 10점이 날아갑니다.

30세를 넘은 자녀 — 1년입니다

"주택공급신청자의 30세 이상인 직계비속은 입주자모집공고일을 기준으로 최근 1년 이상 계속하여 같은 세대별 주민등록표에 등재된 경우에 부양가족으로 본다."

30세 미만 자녀는 이 조건이 없고, 30세를 넘으면 1년 요건이 생깁니다.

③ 통장 가입기간 — 종류를 바꿔도 처음 날짜입니다

별표 1 제1호다목입니다. "주택청약종합저축의 종류, 금액, 가입자 명의변경을 한 경우에도 최초 가입일을 기준으로 가입기간을 산정한다."

월 납입액을 바꾸거나 통장 종류를 바꿔도 기간은 이어집니다. 명의변경도 마찬가지입니다.

점수는 6개월 미만 1점에서 시작해 15년 이상 17점까지입니다. 1년을 넘긴 뒤로는 1년에 1점씩입니다. 무주택기간이 1년에 2점인 것과 비교하면 절반입니다.

배우자 통장도 합산됩니다 — 2024년 12월에 생긴 규정

이것을 빠뜨린 계산기가 많습니다. 별표 1 비고 제2호입니다.

"입주자모집공고일 현재 주택공급신청자의 배우자가 주택청약종합저축에 가입하고 있는 경우에는 제46조에 따른 특별공급의 경우를 제외하고 그 배우자의 주택청약종합저축 가입기간의 50퍼센트에 해당하는 기간에 대해 산정한 점수(3점을 초과하는 경우에는 3점을 말한다)를 주택공급신청자의 가입기간 가점 점수에 합산할 수 있다. 이 경우 합산한 점수가 17점을 초과하는 경우에는 17점으로 한다."

• 배우자 기간의 절반만 봅니다
• 더해지는 점수는 최대 3점입니다
• 합쳐서 17점을 넘을 수 없습니다
• 특별공급에는 적용되지 않습니다(제46조)

배우자 통장이 6년이면 절반은 3년이고, 3년 구간은 5점인데 상한이 걸려 3점만 더해집니다. 위 계산기는 이 세 제한을 모두 반영합니다.

부모님이 집을 갖고 계실 때 — 두 규정이 다릅니다

여기가 가장 헷갈리는 자리입니다. 같은 사실을 두고 무주택 판정과 부양가족 판정이 서로 다르게 움직이기 때문입니다.

먼저 무주택 쪽입니다. 주택공급에 관한 규칙 제53조는 집이 있어도 없는 것으로 보는 경우를 열두 가지로 정하는데, 그 제6호가 이렇습니다.

"60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다)이 주택 또는 분양권등을 소유하고 있는 경우"

부모님이 만 60세를 넘으셨고 그분 명의로 집이 있어도, 나는 무주택자입니다. 무주택기간이 끊기지 않습니다.

그런데 부양가족 쪽은 다릅니다. 별표 1 제1호라목이 못을 박습니다.

"가목 및 나목에 따라 주택소유 여부를 판정하거나 무주택기간을 산정하려는 경우에는 제23조제4항 및 제53조에 따른다. 다만, 나목에 따라 부양가족 여부를 판단할 때에는 제53조제6호를 적용하지 않는다."

나목이 부양가족 규정입니다. 부양가족을 따질 때만 제6호를 빼고 보라는 것입니다. 그래서 결과가 이렇게 갈립니다.

모순이 아니라 서로 다른 목적의 규정입니다. 청약 자격은 살려주되 점수는 주지 않는 것입니다. 그리고 앞서 본 대로 아버지 명의 집이면 어머니까지 함께 빠지므로 10점이 사라집니다.

집이 있어도 무주택으로 보는 경우

제53조에는 60세 규정 말고도 여러 가지가 있습니다. 실제로 자주 걸리는 것들입니다.

아주 작은 집 — 20제곱미터 이하

제5호입니다. "주택공급신청자가 속한 세대가 20제곱미터 이하의 주택 또는 분양권등을 1호 또는 1세대만 소유하고 있는 경우"

약 6평입니다. 한 채만이어야 하고, 두 채면 적용되지 않습니다.

소형이면서 저가인 집

제9호가 면적과 가격을 함께 봅니다. 둘 다 만족해야 하고, 역시 한 채만일 때입니다.

여기서 말하는 가격은 시세가 아니라 주택공시가격입니다. 별표 1 제1호가목2)가 어느 시점의 공시가격을 쓰는지까지 정해 둡니다. 입주자모집공고일 뒤에 처분하면 공고일에 가장 가까운 날의 공시가격, 공고일 전에 이미 처분했으면 처분일 이전 중 처분일에 가장 가까운 날의 공시가격입니다.

상속받은 지분

제1호입니다. "상속으로 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명되어 사업주체로부터 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 그 지분을 처분한 경우"

가만히 있으면 안 되고 3개월 안에 처분해야 합니다. 통보를 받은 날부터 셉니다.

보증금을 못 받아 떠안은 집

제11호는 2023년에 들어온 규정입니다. "임차인으로서 보증금의 전부 또는 일부를 돌려받지 못한 사람이 임차주택을 경매 또는 공매로 매수하여 소유하고 있는 경우"

다만 주택가격이 1억5천만원(수도권 3억원)을 넘거나 전용면적이 85제곱미터를 넘으면 제외입니다.

제53조의 첫 문장도 함께 읽어야 합니다. "주택소유 여부를 판단할 때 분양권등을 갖고 있거나 주택 또는 분양권등의 공유지분을 소유하고 있는 경우에는 주택을 소유하고 있는 것으로 보되" — 분양권도, 지분 일부도 원칙은 주택 소유입니다. 위 열두 가지는 그 예외입니다.

집이 한 채 있으면 1순위 가점제에서 빠집니다

별표 1 비고 제1호입니다. "제28조제6항에 따라 입주자모집공고일 현재 1호 또는 1세대의 주택을 소유한 세대에 속한 자와 과거 2년 이내에 가점제를 적용받아 다른 주택의 당첨자가 된 자의 세대에 속한 자는 제1순위에서 가점제의 적용 대상자에서 제외되며, 추첨제의 적용 대상자에 포함된다."

점수가 높아도 집이 한 채 있으면 1순위 가점제로는 넣지 못하고 추첨제로 갑니다. 2년 안에 가점제로 당첨된 적이 있어도 같습니다.

자주 묻는 것

가점 만점은 몇 점인가요?

84점입니다. 무주택기간 32점, 부양가족수 35점, 통장 가입기간 17점을 더한 값입니다.

무주택기간은 언제부터 세나요?

만 30세가 된 날부터입니다. 다만 30세가 되기 전에 혼인신고를 했다면 혼인신고일부터 셉니다. 집을 소유한 적이 있다면 가장 최근에 무주택자가 된 날부터 다시 셉니다.

부양가족이 0명이면 0점인가요?

아닙니다. 0명이 5점입니다. 한 명당 5점씩 올라가 6명 이상이면 35점입니다.

부모님을 부양가족에 넣으려면 어떻게 하나요?

내가 세대주여야 하고, 입주자모집공고일 기준 최근 3년 이상 계속 같은 주민등록표에 등재돼 있어야 합니다. 직계존속과 그 배우자 중 한 명이라도 집이 있으면 두 분 다 빠집니다.

배우자 청약통장도 점수가 되나요?

됩니다. 배우자 가입기간의 50퍼센트에 해당하는 기간으로 점수를 내되 최대 3점까지입니다. 합쳐서 17점을 넘을 수는 없고, 특별공급에는 적용되지 않습니다.

통장 종류를 바꾸면 기간이 끊기나요?

끊기지 않습니다. 종류, 금액, 명의변경 어느 쪽이든 최초 가입일을 기준으로 기간을 셉니다.

혼인한 자녀도 부양가족인가요?

아닙니다. 자녀는 미혼인 경우로 한정합니다.

집이 한 채 있는데 가점제로 넣을 수 있나요?

1순위 가점제에서는 제외됩니다. 추첨제 대상에는 들어갑니다.

60세 넘으신 부모님 명의 집이 있으면 저도 유주택인가요?

아닙니다. 제53조제6호에 따라 60세 이상 직계존속(배우자의 직계존속 포함)이 주택이나 분양권을 갖고 계셔도 신청자는 무주택으로 봅니다. 다만 부양가족을 따질 때는 이 제6호를 적용하지 않으므로(별표 1 제1호라목 단서) 그 부모님은 부양가족으로 인정되지 않습니다. 자격은 살고 점수는 빠집니다.

분양권만 있어도 주택을 가진 것으로 보나요?

그렇습니다. 제53조 본문이 "분양권등을 갖고 있거나 주택 또는 분양권등의 공유지분을 소유하고 있는 경우에는 주택을 소유하고 있는 것으로 보되"라고 정합니다. 지분 일부만 있어도 원칙은 주택 소유입니다. 같은 조 각 호에 해당할 때만 예외가 됩니다.

20제곱미터 이하 집을 두 채 갖고 있으면요?

적용되지 않습니다. 제5호는 "1호 또는 1세대만 소유하고 있는 경우"로 한정합니다. 소형·저가주택을 다루는 제9호도 마찬가지로 한 채일 때만입니다.

소형·저가주택의 가격은 시세를 말하나요?

아닙니다. 주택공시가격입니다. 부동산 가격공시에 관한 법률 제16조 또는 제17조에 따라 공시된 가격을 쓰고, 어느 시점의 공시가격인지는 별표 1 제1호가목2)가 따로 정합니다.

몇 점이면 당첨되나요?

정해진 선이 없습니다. 단지마다, 지역마다, 공급 물량마다 달라집니다. 이 계산기는 내 점수가 몇 점인지를 계산하는 것이고 당첨 여부를 판정하지 않습니다.

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근거: 주택공급에 관한 규칙 제2조제8호 · 같은 규칙 [별표 1] 가점제 적용기준(개정 2024. 12. 18.) 및 그 비고 제1호·제2호. 법제처 국가법령정보센터 원문을 그대로 옮겼습니다. 이 페이지는 가점 계산만 하며 당첨 가능성을 판정하지 않습니다. 실제 청약은 입주자모집공고문과 청약홈 안내를 따르십시오.