집값을 넣으면 취득세와 지방교육세를 계산합니다
1주택자가 집을 사는 경우(유상거래) 기준입니다. 다주택자와 법인은 중과세율이 따로 있어 이 계산기로는 나오지 않습니다.
집을 사면 취득세에 【지방교육세】가 붙고, 전용 85제곱미터를 넘으면 【농어촌특별세】까지 붙습니다.
【6억원 이하는 1%, 9억원 초과는 3%】이고 그 사이는 계산식으로 부드럽게 이어집니다.
취득세만 계산하면 실제 낼 돈보다 적게 잡습니다.
1주택자가 집을 사는 경우입니다. 지방세법 제11조제1항제8호입니다.
· 6억원 이하 — 1%
· 6억원 초과 9억원 이하 — 계산식으로 구합니다
· 9억원 초과 — 3%
가운데 구간의 계산식은 【(취득가액 × 2 ÷ 3억원 − 3) ÷ 100】이고 소수점 넷째 자리까지 씁니다.
6억원을 넣으면 1%, 9억원을 넣으면 3%가 나옵니다. 【구간 경계에서 세율이 끊기지 않고 이어집니다.】
【2020년 1월 1일 전에는】 6억원을 1원이라도 넘으면 세율이 뚝 올랐습니다. 6억원에 1%였다가 6억 1원에 2%가 되니, 집값이 조금 오른 것 때문에 세금이 수백만원 뛰었습니다.
지금은 가운데 구간을 계산식으로 이어 놓아서 그런 일이 없습니다. 6억 1원이면 세율도 1%에서 아주 조금만 올라갑니다.
주택은 계산 방법이 조금 특이합니다. 지방세법 제151조제1항제1호를 보면, 주택의 경우 【해당 세율에 100분의 50을 곱한 세율로 산출한 금액의 100분의 20】입니다.
쉽게 말하면 취득세의 10%입니다. 취득세율이 1%면 지방교육세는 0.1%입니다.
6억원짜리 집이면 취득세 600만원에 지방교육세 60만원이 붙어 660만원입니다.
전용면적이 85제곱미터를 넘으면 농어촌특별세 0.2%가 더 붙습니다.
85제곱미터 이하는 면제됩니다. 이 차이가 생각보다 큽니다. 9억원짜리 집이면 180만원 차이입니다.
【전용면적 기준입니다.】 공급면적이 아닙니다. 분양 광고의 34평은 공급면적이고 전용면적은 84제곱미터인 경우가 많습니다.
면제 기준이 85제곱미터라고만 알고 계시면 시골집을 살 때 틀립니다. 근거 조문이 세 단계로 이어져 있습니다.
· 농어촌특별세법 제4조제11호 — 【서민주택】에 대한 취득세는 비과세
· 같은 법 시행령 제4조제5항 — "서민주택"이란 주택법 제2조제6호에 따른 【국민주택 규모】 이하의 주거용 건물
· 주택법 제2조제6호 — 국민주택규모란 주거전용면적이 1호 또는 1세대당 【85제곱미터 이하】인 주택. 다만 【수도권을 제외한, 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역】은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 【100제곱미터 이하】인 주택
즉 수도권 밖의 읍·면 지역(도시지역이 아닌 곳)이라면 【100제곱미터까지 농어촌특별세가 없습니다.】 전용 95제곱미터짜리 시골집이라면 85제곱미터를 넘어도 면제 대상입니다.
세 조건이 모두 맞아야 합니다. ① 수도권이 아닐 것 ② 읍 또는 면일 것 ③ 도시지역이 아닐 것. 같은 군이라도 읍내가 도시지역으로 지정돼 있으면 85제곱미터 기준입니다. 주소만으로는 판단이 어려우니 해당 시·군·구 세무과에 확인하십시오.
【이 계산기는 85제곱미터 기준으로만 계산합니다.】 읍·면 지역 100제곱미터 예외는 넣지 않았습니다. 도시지역인지 아닌지를 주소로 자동 판정할 수 없기 때문입니다. 해당하실 것 같으면 "85제곱미터 이하"를 고르고 담당 세무과에 확인하시는 편이 맞습니다.
전용 85제곱미터 이하 기준입니다.
· 3억원 — 취득세 300만원 + 지방교육세 30만원 = 330만원
· 6억원 — 취득세 600만원 + 지방교육세 60만원 = 660만원
· 7억원 — 취득세 약 1,169만원 + 지방교육세 약 117만원 = 약 1,286만원
· 9억원 — 취득세 2,700만원 + 지방교육세 270만원 = 2,970만원
· 12억원 — 취득세 3,600만원 + 지방교육세 360만원 = 3,960만원
【취득일부터 60일 이내】에 신고하고 납부해야 합니다.
잔금을 치른 날이나 등기한 날 중 빠른 날이 취득일입니다. 기한을 넘기면 신고불성실가산세와 납부지연가산세가 붙습니다.
등기를 하려면 취득세 납부 영수증이 필요해서, 보통 등기할 때 같이 처리합니다.
다주택자와 법인은 계산하지 않습니다. 조정대상지역인지, 몇 번째 집인지에 따라 8%나 12% 같은 중과세율이 적용되고 조건이 복잡합니다.
생애최초 주택 구입 감면, 신혼부부 감면 같은 것도 넣지 않았습니다. 요건이 해마다 바뀌고 소득 기준도 있습니다.
상속이나 증여로 받은 경우도 세율이 다릅니다. 상속은 2.8%, 증여는 3.5%입니다.
【1주택자가 돈을 주고 사는 경우로 보십시오.】 그 밖의 경우는 위택스나 관할 시군구청에 확인하셔야 합니다.
① 지방교육세를 빼먹는 것
취득세의 10%가 더 붙습니다. 고지 금액과 계산이 안 맞으면 대개 이것입니다.
② 공급면적으로 85제곱미터를 따지는 것
전용면적 기준입니다.
③ 6억원 넘으면 바로 2%라고 보는 것
지금은 계산식으로 이어져서 조금씩 올라갑니다.
【신고·납부】 위택스 또는 이택스(서울)
【상담】 관할 시군구청 세무과
【원문】 지방세법 제11조제1항제8호, 지방교육세는 제151조제1항제1호
근거 — 법령: 지방세법 제11조제1항제8호(주택 취득세율)·제151조제1항제1호(지방교육세), 농어촌특별세법 제4조제11호·제5조제1항제6호와 시행령 제4조제5항, 주택법 제2조제6호(국민주택규모), 지방세특례제한법 제36조의3제1항(생애최초 감면).
세율은 지방세법 제11조제1항제8호, 지방교육세는 제151조제1항제1호에서 확인한 값입니다. 감면 제도는 해마다 바뀌고 지자체 조례로 달라질 수 있으니 위택스에서 다시 확인하십시오.