월 상환액과 총이자를 상환 방식별로 비교해드려요
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결과는 참고용이에요 · 실제 조건은 금융사 심사에 따라 달라요
입력값은 기기 안에서만 계산되고 저장하지 않아요
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【같은 돈을 같은 금리로 빌려도 상환 방식에 따라 총 이자가 두 배 가까이 달라집니다.】
원금 1,000만원을 연 4.5%로 3년 빌린다고 하면 이렇습니다.
| 상환 방식 | 이자 |
|---|---|
| 원금균등 | 총 이자 693,750원. 첫 달 315,278원에서 시작해 매달 줄어듭니다 |
| 원리금균등 | 총 이자 약 708,900원. 매달 297,469원으로 같습니다 |
| 만기일시 | 총 이자 1,350,000원. 매달 37,500원만 내고 마지막에 원금을 한 번에 갚습니다 |
만기일시가 원금균등의 1.9배입니다. 매달 내는 돈이 적은 것이 유리한 것이 아니라 미뤄 둔 것입니다.
월이율 r은 연이율을 12로 나눈 값, n은 개월 수, P는 원금입니다.
① 원리금균등상환 — 매달 갚는 총액이 같습니다
월 상환액 = P × r × (1+r)의 n제곱 ÷ ((1+r)의 n제곱 − 1)
초반에는 이자 비중이 크고 원금이 천천히 줄어듭니다. 매달 나가는 돈이 같아 가계 계획을 세우기 쉽습니다. 주택담보대출과 신용대출 대부분이 이 방식입니다.
② 원금균등상환 — 원금을 똑같이 나눠 갚습니다
매달 원금 = P ÷ n, 그달 이자 = 남은 원금 × r
첫 달이 제일 많고 매달 줄어듭니다. 원금이 빨리 줄어드니 총 이자가 가장 적습니다. 다만 초기 부담이 커서 여유가 없으면 버티기 어렵습니다.
③ 만기일시상환 — 이자만 내다가 마지막에 원금을 갚습니다
매달 이자 = P × r
원금이 끝까지 줄지 않으므로 이자가 계속 같은 금액으로 나갑니다. 총 이자가 가장 많습니다. 전세자금대출이나 단기 자금에 쓰입니다.
이자는 언제나 【남아 있는 원금】에 붙습니다. 그래서 원금이 빨리 줄어드는 방식일수록 총 이자가 적습니다.
이 순서는 금리나 기간이 바뀌어도 뒤집히지 않습니다.
아파트 주택담보대출에서 자주 보는 크기로 견줘 보겠습니다. 원금 3억 원, 30년(360개월), 연 4%입니다. 연 4%는 계산을 보여 드리려고 고른 예시 금리이고 지금 시중 금리가 아닙니다.
| 상환 방식 | 매달 내는 돈 | 총 이자 |
|---|---|---|
| 원금균등 | 첫 달 183만 3,333원 → 마지막 달 83만 6,111원 | 1억 8,050만 원 |
| 원리금균등 | 매달 143만 2,246원 | 2억 1,560만 8,519원 |
| 체증식 | 첫 달 100만 원 → 마지막 달 207만 4,691원 | 2억 5,344만 4,440원 |
| 만기일시 | 매달 100만 원, 만기에 원금 3억 원 | 3억 6,000만 원 |
원금균등·원리금균등·만기일시는 이 대출이자계산기에 300000000, 4, 360을 넣으면 그대로 나오는 값입니다. 체증식은 이 계산기에 없어서, 첫 달은 이자만 내고 그 뒤 매달 같은 금액(약 2,994원)씩 늘려 360개월째에 다 갚는다고 놓고 같은 월이율(연 4% ÷ 12)로 계산했습니다.
한국주택금융공사 누리집의 대출상환원리금 조회 계산기에 같은 조건(대출일 2026년 10월 2일, 거치기간 없음)을 넣으면 체증식은 첫 달 1,019,178원에서 매달 2,860원씩 늘어 총 이자 251,797,639원이 나옵니다. 공사 계산기는 이자를 그달 날짜 수로 세서 위 표와 160만 원 남짓 다를 뿐, 방식 사이의 순서는 같습니다.
정리하면 체증식의 첫 달 부담은 원리금균등보다 약 43만 원 적지만 총 이자는 약 3,784만 원 많습니다. 원금을 늦게 갚는 만큼 이자가 붙는 원금이 오래 남기 때문입니다.
한국주택금융공사는 체증식 분할상환을 「대출일부터 만기일까지 매월 상환하는 원금과 이자의 합계가 증가」하는 방식이라고 설명합니다. 공식 상품 가운데서는 공사의 보금자리론이 이 방식을 고를 수 있게 해 두었고, 공사 누리집에 적힌 조건은 이렇습니다(2026년 10월 2일 조회).
지금은 소득이 적어도 앞으로 늘어날 젊은 차주를 염두에 둔 방식입니다. 조건은 바뀔 수 있으니 신청 전에 공사 누리집에서 다시 확인하십시오.
대가는 원금이 늦게 줄어든다는 것입니다. 첫해와 10년 뒤를 견주면 이렇습니다.
| 상환 방식 | 첫해 낸 돈 | 10년 뒤 잔액 |
|---|---|---|
| 원금균등 | 2,181만 6,667원 | 2억 원 |
| 원리금균등 | 1,718만 6,951원 | 약 2억 3,635만 원 |
| 체증식 | 1,219만 7,576원 | 약 2억 7,553만 원 |
| 만기일시 | 1,200만 원 | 3억 원 |
10년을 갚아도 체증식은 원금이 약 2,447만 원 줄어드는 데 그칩니다. 원리금균등이면 약 6,365만 원이 줄어듭니다.
이 계산기는 체증식을 계산하지 않습니다. 보금자리론이라면 공사 누리집의 대출상환원리금 조회 계산기에서 상환방법을 「체증식 분할상환」으로 고르면 회차별 금액이 나옵니다. 공사도 그 결과가 실제 납부할 원리금과 다소 차이가 날 수 있다고 안내합니다.
이 계산기로는 같은 조건의 원리금균등 결과를 기준선으로 삼으십시오. 체증식은 첫 달이 그보다 낮고, 위 예에서는 146회차(12년 2개월째)부터 그보다 높아지며, 총 이자는 그보다 많습니다.
① 원금 — 빌리고 싶은 돈이 아니라 빌릴 수 있는 돈
주택담보대출은 집값과 소득 두 쪽에서 한도가 걸립니다. 은행업감독규정의 리스크관리기준은 LTV(담보인정비율)를 「주택담보대출 취급시 담보가치에 대한 대출취급가능금액의 비율」로, DSR(총부채원리금상환비율)을 「차주의 연간 소득 대비 연간 금융부채 원리금 상환액 비율」로 정의합니다. DSR에는 이미 있는 다른 대출의 원리금도 들어갑니다.
적용 비율은 규제지역 여부·주택 가격·생애최초 구입 여부·금융권에 따라 다르고 대책이 나올 때마다 바뀌어 왔으므로 여기에는 숫자를 적지 않습니다. 대출받는 시점에 금융위원회 발표와 은행 안내로 확인하십시오.
② 스트레스 DSR — 한도를 정할 때만 쓰는 금리
금융위원회는 스트레스 DSR을 「금리상승으로 인해 원리금 상환부담이 증가할 가능성 등을 감안하여 DSR 산정시 일정수준의 가산금리를 부과하여 대출한도를 산출하는 제도」라고 설명합니다(2025년 5월 20일 보도자료). 한도 계산에서만 금리를 높여 잡는 것이니, 이 계산기에는 실제 약정 금리를 넣으십시오.
③ 금리 1%포인트가 바꾸는 것
| 금리(예시) | 매달 내는 돈 | 총 이자 |
|---|---|---|
| 연 3% | 126만 4,812원 | 약 1억 5,533만 원 |
| 연 4% | 143만 2,246원 | 약 2억 1,561만 원 |
| 연 5% | 161만 465원 | 약 2억 7,977만 원 |
1%포인트에 월 17만~18만 원, 30년 총 이자로 6천만 원 남짓이 갈립니다. 변동금리라면 금리를 1%포인트 올려 한 번 더 넣어 보십시오. 위 대출을 연 4%로 5년 갚은 뒤 연 5%로 오르면 남은 25년 동안 월 상환액이 약 158만 6천 원으로 15만 원 남짓 늘어납니다.
④ 계산기 밖의 돈
집을 살 때 따로 나가는 취득세는 취득세 계산기로 보시고, 일찍 갚을 계획이 있으면 아래 중도상환수수료 단락을 함께 보십시오.
계산 결과가 이 선을 넘으면 계산을 의심하기 전에 계약을 의심하셔야 합니다.
이자제한법 제2조제1항은 최고이자율을 연 25퍼센트를 넘지 않는 범위에서 대통령령으로 정하도록 했고, 그 대통령령이 【연 20퍼센트】로 정하고 있습니다. 2021년 7월 7일부터 적용된 수치입니다.
같은 조 제2항은 이 최고이자율이 【약정한 때의 이자율】을 말한다고 못 박습니다. 기준 시점은 계약을 맺은 때입니다. 나중에 상한이 내려가도 이미 맺은 계약에 자동으로 소급되지 않고, 반대로 계약 당시 상한을 넘겼다면 그때 기준으로 따집니다.
같은 조 제3항은 이 한도를 넘는 부분의 이자 약정을 무효로 합니다.
대부업체도 같습니다. 대부업법 제8조제1항이 연 27.9퍼센트 이하 범위에서 대통령령으로 정하도록 했고 현재 20퍼센트입니다.
다만 이자제한법 제2조제5항에 예외가 하나 있습니다. 【대차원금이 10만원 미만이면 이 조항을 적용하지 않습니다.】
여기서 많이 걸립니다. 대부업법 제8조제2항을 그대로 옮기면 이렇습니다.
"제1항에 따른 이자율을 산정할 때 사례금, 할인금, 수수료, 공제금, 연체이자, 체당금(替當金) 등 그 명칭이 무엇이든 대부와 관련하여 대부업자가 받는 것은 모두 이자로 본다. 다만, 해당 거래의 체결과 변제에 관한 부대비용으로서 대통령령으로 정한 사항은 그러하지 아니하다."
【이름을 바꿔 붙여도 이자입니다.】 취급수수료, 심사비, 보증료 같은 이름으로 따로 받는 돈이 있으면 그것까지 합쳐서 연 20퍼센트를 따집니다. 계약서에 적힌 금리만 보고 "20퍼센트 안이네"라고 넘기면 안 됩니다.
단서가 빼 주는 것은 【대통령령으로 정한 부대비용】뿐입니다. 거래를 맺고 갚는 데 드는 실비를 시행령이 따로 열거해 둔 것이고, 그 목록 밖의 돈은 이름이 무엇이든 이자입니다. "이건 수수료라서 이자가 아니다"라는 설명을 들으면 그 항목이 시행령 목록에 있는지 물어보십시오.
이자제한법 제2조제4항과 대부업법 제8조제5항이 같은 구조로 정합니다.
초과 지급한 이자는 【원본에 충당】됩니다. 즉 원금을 갚은 것으로 봅니다. 원금이 다 없어지고도 남는 금액이 있으면 그 반환을 청구할 수 있습니다.
"이미 냈으니 어쩔 수 없다"가 아닙니다.
이자제한법 제3조는 제목이 "이자의 사전공제"입니다. 원문은 이렇습니다.
"선이자를 사전공제한 경우에는 그 공제액이 채무자가 실제 수령한 금액을 원본으로 하여 제2조제1항에서 정한 최고이자율에 따라 계산한 금액을 초과하는 때에는 그 초과부분은 원본에 충당한 것으로 본다."
읽기 어렵지만 뜻은 간단합니다. 【기준은 실제로 받은 금액입니다.】 실제 수령액을 원본으로 잡아 연 20퍼센트를 계산해 보고, 미리 뗀 선이자가 그 금액보다 많으면 많은 만큼은 원금을 갚은 것으로 본다는 것입니다.
대부업자라면 제8조제6항이 더 직접적입니다. 공제액을 제외하고 실제로 받은 금액을 원본으로 해서 이자율을 산정합니다. 두 법이 같은 방향으로 막아 둔 셈입니다.
100만원 계약에 선이자 10만원을 떼어 90만원을 받았다면, 계산기에 넣을 원금은 90만원입니다.
일찍 갚으면 이자를 아낄 수 있는데, 중도상환수수료가 그 이득을 깎습니다. 그래서 수수료를 낼 의무가 있는지부터 봐야 합니다.
금융소비자 보호에 관한 법률 제20조제1항제4호나목은 불공정영업행위로 이렇게 정합니다.
"1)부터 3)까지의 경우를 제외하고 수수료, 위약금 또는 그 밖에 어떤 명목이든 중도상환수수료를 부과하는 행위"
그 1)에서 3)이 예외입니다.
【3년이 지나면 원칙적으로 부과하지 못합니다.】 부과가 허용되는 쪽이 예외이고, 그 예외의 첫째가 계약 성립일부터 3년 이내입니다. 대출받은 날을 세어 보시고, 3년이 지났는데 수수료 이야기가 나오면 근거가 위 2)나 3)인지 물어보십시오.
같은 호 가목도 함께 봅니다. "자기 또는 제3자의 이익을 위하여 금융소비자에게 특정 대출 상환방식을 강요하는 행위"도 금지입니다. 상환 방식은 선택할 수 있는 것이 원칙입니다. 위에서 본 대로 방식에 따라 총 이자가 두 배 가까이 갈리니, 강요받을 일이 아닙니다.
연체이자는 약정이자와 다른 선이 붙습니다.
대부업법 제8조제3항은 대부업자가 개인이나 소기업에 대부하는 경우 【대통령령으로 정하는 율을 초과하여 연체이자를 받을 수 없다】고 정합니다. 그리고 제2항에 따라 연체이자도 이자에 들어가 최고이자율 계산에 합산됩니다.
제5항은 제1항과 제3항의 이자율을 넘겨 지급한 이자를 원본에 충당하고, 남으면 반환을 청구할 수 있게 합니다. 연체이자로 넘겨 낸 돈도 돌려받을 대상이라는 뜻입니다.
대부업법 제11조는 제목이 "불법사금융업자와의 계약 효력"입니다. 2025년 1월 21일에 제목까지 바뀐 조항입니다.
"불법사금융업자가 대부를 하는 경우 그 대부계약에 따른 이자(제8조제2항에 따라 이자로 보는 것을 포함한다)를 받을 수 없으며, 해당 대부계약의 이자에 관한 약정은 무효로 한다. 이 경우 불법사금융업자에 대해서는 「상법」 제54조 및 제55조를 적용하지 아니한다."
【연 20퍼센트까지만 깎이는 것이 아니라 이자를 받을 수 없습니다.】 이자 약정 자체가 무효입니다. 제8조제2항으로 이자로 보는 것, 즉 이름을 바꿔 붙인 수수료까지 포함해서 받을 수 없습니다.
뒷문장도 중요합니다. 상법 제54조와 제55조를 적용하지 않는다고 했습니다. 상사법정이율로 돌려받는 길까지 막아 둔 것입니다.
빌리기 전에 등록 대부업자인지 확인하는 것이 이 조문을 쓸 일을 만들지 않는 가장 빠른 길입니다. 금융감독원 파인에서 등록 여부를 조회할 수 있고, 상담은 금융감독원 1332입니다.
은행법 제30조의2제1항은 신용상태가 좋아졌다고 인정되면 은행에 금리인하를 요구할 수 있다고 정합니다.
법률 본문에는 재산 증가와 신용평점 상승만 적혀 있는데, 시행령 제18조의4제1항제1호까지 내려가면 【취업과 승진】이 이름으로 들어 있습니다. 취직했거나 승진한 것만으로도 요구 사유가 됩니다.
은행은 요구받은 날부터 【10영업일 이내】에 수용 여부와 그 사유를 알려야 합니다. 다만 자료 보완을 요구한 기간은 이 10일에서 빠집니다.
저축은행은 상호저축은행법 제14조의2, 보험사는 보험업법 제110조의3, 카드사와 캐피탈은 여신전문금융업법 제50조의13에 같은 조항이 있습니다.
금리를 0.5퍼센트포인트 낮추면 얼마가 되는지는 이 계산기에 두 번 넣어 비교하시면 바로 나옵니다.
이 계산기는 원금·금리·기간만 받습니다. 실제 계약서에는 아래가 더 붙습니다.
① 연이율을 그대로 월이율 자리에 넣는 것
연 4.5퍼센트는 월 0.375퍼센트입니다. 12로 나누지 않으면 이자가 12배로 나옵니다.
② 매달 부담이 적은 쪽이 유리하다고 보는 것
만기일시는 매달 이자만 내니 가벼워 보이지만 총 이자가 원금균등의 1.9배입니다. 가벼운 것이 아니라 미뤄 둔 것입니다.
③ 계약서의 금리만 보고 한도를 따지는 것
수수료와 보증료까지 합쳐서 연 20퍼센트를 넘는지 봐야 합니다. 대부업법 제8조제2항이 명칭과 관계없이 전부 이자로 본다고 정합니다.
실제 대출 조건은 금융회사 상품설명서와 계약서를 기준으로 확인하십시오. 근거 — 이자제한법 제2조제1항부터 제5항까지·제3조, 대부업 등의 등록 및 금융이용자 보호에 관한 법률 제8조제1항부터 제6항까지·제11조제1항, 금융소비자 보호에 관한 법률 제20조제1항제4호, 은행법 제30조의2제1항과 시행령 제18조의4제1항제1호, 상호저축은행법 제14조의2, 보험업법 제110조의3, 여신전문금융업법 제50조의13. 최고이자율의 구체적 수치는 각 법의 대통령령에 있습니다. 등록 대부업자 조회와 불법사금융 상담은 금융감독원 1332입니다. 상환 방식 비교와 체증식 조건은 한국주택금융공사 보금자리론 상품 안내와 대출상환원리금 조회 계산기(2026년 10월 2일 조회), LTV·DSR 정의는 은행업감독규정 [별표 6] 주택 관련 담보대출 등에 대한 리스크관리기준, 스트레스 DSR 설명은 금융위원회 「3단계 스트레스 DSR 시행방안」 보도자료(2025년 5월 20일)입니다. 비교표의 연 3~5%는 설명용 예시 금리입니다.