재산세 계산기
10초 요약
【재산세는 6월 1일에 그 집을 가지고 있던 사람이 한 해치를 전부 냅니다.】 일할로 나누지 않습니다.
금액은 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 구한 뒤 세율표를 적용합니다. 1세대 1주택이면 비율도 낮고 세율도 낮습니다.
주택은 7월과 9월에 반씩 냅니다. 다만 한 해 세액이 20만원 이하면 7월에 한 번으로 끝납니다.
계산 방법
과세표준 = 시가표준액 × 공정시장가액비율입니다. 시가표준액은 공시가격을 말하며 실제 매매가가 아닙니다.
공정시장가액비율은 지방세법 시행령 제109조제1항이 정합니다.
- 일반 주택 — 【60퍼센트】
- 1세대 1주택 — 시가표준액 3억원 이하 43퍼센트, 3억 초과 6억 이하 44퍼센트, 6억 초과 45퍼센트
세율은 지방세법 제111조제1항제3호나목(일반)과 제111조의2제1항(1세대 1주택 특례) 두 가지입니다.
주택 세율표 — 제111조제1항제3호나목
- 6천만원 이하 — 1,000분의 1
- 6천만원 초과 1억5천만원 이하 — 60,000원 + 6천만원 초과금액의 1,000분의 1.5
- 1억5천만원 초과 3억원 이하 — 195,000원 + 1억5천만원 초과금액의 1,000분의 2.5
- 3억원 초과 — 570,000원 + 3억원 초과금액의 1,000분의 4
【과세표준 기준입니다.】 공시가격이 아닙니다. 공시 3억원 일반주택이면 과세표준은 1억8천만원이라 세 번째 줄에 들어갑니다.
1세대 1주택 특례세율 — 제111조의2제1항
적용 범위가 조문 괄호에 박혀 있습니다. "제4조제1항에 따른 시가표준액이 9억원 이하인 주택에 한정한다"입니다.
- 6천만원 이하 — 1,000분의 0.5
- 6천만원 초과 1억5천만원 이하 — 30,000원 + 6천만원 초과금액의 1,000분의 1
- 1억5천만원 초과 3억원 이하 — 120,000원 + 1억5천만원 초과금액의 1,000분의 2
- 3억원 초과 — 420,000원 + 3억원 초과금액의 1,000분의 3.5
각 구간이 일반세율의 대략 절반에서 7할 수준입니다.
숫자로 보면 이렇습니다
1세대 1주택 특례가 붙으면 비율과 세율이 같이 내려갑니다. 공시가격별로 계산해 보겠습니다(도시지역분·지방교육세 제외, 재산세 본세만).
| 공시가격 | 과세표준과 세액 |
|---|---|
| 공시 3억원 | 과세표준 1억2,900만원(43퍼센트), 일반세율이면 163,500원, 특례세율 99,000원 |
| 공시 5억원 | 과세표준 2억2,000만원(44퍼센트), 일반 370,000원, 특례 260,000원 |
| 공시 7억원 | 과세표준 3억1,500만원(45퍼센트), 일반 630,000원, 특례 472,500원 |
| 공시 9억원 | 과세표준 4억500만원(45퍼센트), 일반 990,000원, 특례 787,500원 |
같은 공시 3억원 집인데 1세대 1주택이 아니면 비율이 60퍼센트로 올라 과세표준이 1억8,000만원이 되고 세액은 270,000원입니다. 【99,000원과 270,000원, 2.7배 차이입니다.】
비율과 세율의 조건이 다릅니다
여기가 가장 자주 틀리는 곳입니다.
- 공정시장가액비율 43~45퍼센트 — 1세대 1주택이면 적용됩니다. 시가표준액 9억원을 넘어도 적용됩니다
- 세율 특례(제111조의2) — 시가표준액 【9억원 이하】만입니다
【둘을 같이 묶으면 9억 초과 1주택에서 세금을 실제보다 적게 잡습니다.】 공시 10억원 1주택이면 비율은 45퍼센트를 쓰지만 세율은 제111조제1항제3호나목의 일반세율입니다.
조례로 깎은 세액이 더 적으면 그쪽을 씁니다
제111조의2제3항입니다.
"제1항에도 불구하고 제111조제3항에 따라 지방자치단체의 장이 조례로 정하는 바에 따라 가감한 세율을 적용한 세액이 제1항의 세율을 적용한 세액보다 적은 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다."
【납세자에게 유리한 쪽으로 갑니다.】 지자체가 조례로 세율을 내려 둔 경우 그 결과가 특례세율보다 낮으면 조례 쪽을 씁니다. 그래서 고지서 금액이 이 계산기보다 적게 나오는 지역이 있습니다.
제4항은 중복을 막습니다. 같은 주택이 제1항과 지방세특례제한법의 경감 규정에 모두 해당되면 중복 적용하지 않고 【경감 효과가 큰 하나만】 적용합니다. 자동이체 세액공제(같은 법 제92조의2)는 예외입니다.
제2항도 알아 두십시오. 신탁법에 따라 신탁된 주택은 위탁자의 주택 수에 가산합니다. 신탁으로 명의를 넘겨도 1세대 1주택 판정에서는 내 집으로 셉니다.
과세표준에는 상한이 따로 걸립니다
제110조제1항이 공정시장가액비율의 범위를 법에 두고 구체적 비율을 대통령령에 넘깁니다.
- 제1호 토지 및 건축물 — 시가표준액의 【100분의 50부터 100분의 90까지】
- 제2호 주택 — 시가표준액의 【100분의 40부터 100분의 80까지】. 다만 제111조의2에 따른 1세대 1주택은 100분의 30부터 100분의 70까지
【시행령의 60퍼센트와 43~45퍼센트는 이 범위 안에서 정해진 값입니다.】 법을 고치지 않고도 시행령으로 이 폭 안에서 움직일 수 있다는 뜻입니다. 해마다 확인하셔야 하는 이유입니다.
그리고 2023년 3월 14일 신설된 제110조제3항이 주택에만 상한을 둡니다.
"제1항에 따라 산정한 주택의 과세표준이 다음 계산식에 따른 과세표준상한액보다 큰 경우에는 제1항에도 불구하고 해당 주택의 과세표준은 과세표준상한액으로 한다."
계산식은 이렇습니다.
- 과세표준상한액 = 직전 연도 해당 주택의 과세표준 상당액 + (과세기준일 당시 시가표준액으로 산정한 과세표준 × 과세표준상한율)
- 과세표준상한율 = 소비자물가지수, 주택가격변동률, 지방재정 여건 등을 고려하여 【0에서 100분의 5 범위 이내】로 대통령령으로 정하는 비율
【주택의 세 부담 완충 장치는 세액이 아니라 과세표준 단계에 있습니다.】 공시가격이 크게 올라도 과세표준이 작년 기준에 상한율만큼 더한 선에서 멈춥니다.
6월 1일 하루가 한 해를 가릅니다
제114조입니다. "재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다." 한 줄짜리 조문입니다.
그날 소유자가 그 해 재산세 전액을 냅니다. 일할 계산이 없습니다.
- 5월 31일에 잔금을 치르면 — 6월 1일 소유자는 매수인. 【사는 쪽이 한 해치를 다 냅니다】
- 6월 2일에 잔금을 치르면 — 6월 1일 소유자는 매도인. 파는 쪽이 다 냅니다
하루 차이로 수십만원이 옮겨갑니다. 매매 계약에서 잔금일을 정할 때 이 날짜를 보셔야 합니다. 관행적으로 재산세 부담을 계약서에 따로 적어 두기도 합니다.
7월과 9월에 반씩 냅니다
지방세법 제115조제1항제3호가 주택 재산세를 반으로 갈라 7월 16일부터 31일까지, 9월 16일부터 30일까지 걷도록 정합니다.
같은 조문 단서가 예외를 둡니다. 한 해 세액이 【20만원 이하】이면 조례에 따라 7월에 한꺼번에 부과할 수 있습니다. 이 경우 9월에는 고지서가 오지 않습니다.
9월 고지서에는 토지분이 함께 들어 있을 수 있습니다. 주택분 2기와 토지분이 같은 달이라 금액이 7월보다 커 보이는 경우가 있습니다.
세 부담 상한 150퍼센트는 주택에 적용되지 않습니다
제122조를 끝까지 옮기면 이렇습니다.
"해당 재산에 대한 재산세의 산출세액이 대통령령으로 정하는 방법에 따라 계산한 직전 연도의 해당 재산에 대한 재산세액 상당액의 100분의 150을 초과하는 경우에는 100분의 150에 해당하는 금액을 해당 연도에 징수할 세액으로 한다. 다만, 주택의 경우에는 적용하지 아니한다."
【단서가 주택을 빼 버립니다.】 "작년보다 150퍼센트 이상 오를 수 없다"를 주택에 그대로 적용하면 틀립니다. 주택에는 위에서 본 제110조제3항의 과세표준상한이 대신 걸립니다.
토지와 건축물에는 이 150퍼센트가 그대로 적용됩니다. 상가나 토지를 가지고 계시면 이쪽입니다.
도시지역분은 과세표준의 0.14퍼센트입니다
고지서가 이 계산기보다 큰 첫째 이유입니다. 제112조제1항이 구조를 정합니다.
- 제1호 — 제110조의 과세표준에 제111조 또는 제111조의2제1항의 세율을 적용한 세액(재산세 본세)
- 제2호 — 제110조에 따른 과세표준에 【1천분의 1.4】를 적용한 세액(도시지역분)
두 세액을 합산해 부과합니다. 제2항은 지자체가 조례로 이 세율을 【1천분의 2.3을 초과하지 않는 범위에서】 다르게 정할 수 있도록 합니다.
공시 3억원 1세대 1주택으로 계산해 보면, 과세표준 1억2,900만원 × 0.0014 = 180,600원입니다. 본세 99,000원보다 도시지역분이 큽니다.
【도시에 사시면 도시지역분이 본세보다 클 수 있습니다.】 본세만 보고 고지서를 예상하면 크게 어긋납니다. 적용 대상 지역은 지방의회 의결을 거쳐 고시한 지역입니다.
제3항은 예외를 둡니다. 도시·군관리계획 결정과 지형도면 고시가 된 후 과세기준일 현재 미집행된 공공시설용 토지, 그리고 개발제한구역 중 지상건축물·골프장·유원지 등 이용시설이 없는 토지는 도시지역분 과세대상에서 제외합니다.
여기에 지방교육세가 더 붙습니다. 【고지서 금액이 더 큰 것이 정상입니다.】 정확한 금액은 위택스나 관할 시·군·구청 세무과에서 확인하십시오.
250만원을 넘으면 나눠 낼 수 있습니다
제118조입니다. 한 문장입니다.
"지방자치단체의 장은 재산세의 납부세액이 250만원을 초과하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 납부할 세액의 일부를 납부기한이 지난 날부터 3개월 이내에 분할납부하게 할 수 있다."
【기준이 250만원이고 기간이 3개월입니다.】 주택은 7월과 9월로 이미 반씩 나뉘므로, 반기분 세액이 250만원을 넘는 경우에 적용됩니다. 신청은 납기 안에 해야 합니다.
자동이체나 전자고지를 신청하면 지방세특례제한법 제92조의2에 따른 세액공제를 받을 수 있습니다. 위에서 본 제111조의2제4항이 이 공제만은 중복 적용에서 빼 두었으므로, 1세대 1주택 특례와 같이 받을 수 있습니다.
자주 틀리는 세 가지
① 비율과 세율의 조건을 같이 묶는 것
공정시장가액비율 43~45퍼센트는 9억원을 넘어도 1세대 1주택이면 적용되지만, 세율 특례는 9억원 이하만입니다.
② 6월 1일을 소유 기간으로 환산하는 것
일할 계산이 없습니다. 6월 1일 소유자가 한 해치를 전부 냅니다.
③ 세 부담 상한 150퍼센트를 주택에 적용하는 것
제122조 단서가 주택을 제외합니다. 주택은 과세표준 단계에 상한이 걸립니다.
자주 묻는 질문
- 7월에 냈는데 9월에 또 나왔습니다
- 잘못 나온 것이 아닙니다. 지방세법 제115조제1항제3호가 주택 재산세를 반으로 갈라 7월 16~31일과 9월 16~30일에 걷도록 정하고 있습니다. 9월 고지서에는 토지분이 함께 들어 있을 수도 있습니다.
- 9월에는 고지서가 안 왔습니다
- 한 해 세액이 20만원 이하이면 조례에 따라 7월에 한꺼번에 부과할 수 있습니다. 같은 조문 단서입니다. 이 경우 9월에는 나오지 않습니다.
- 1세대 1주택이면 얼마나 덜 내나요
- 비율과 세율이 같이 내려갑니다. 공시 3억원이면 특례 99,000원, 1주택이 아니면 270,000원으로 2.7배 차이입니다. 공시 9억원이면 787,500원과 990,000원입니다(재산세 본세 기준).
- 공시가격이 9억원을 넘으면 어떻게 되나요
- 공정시장가액비율은 1세대 1주택 기준 45퍼센트를 그대로 쓰지만, 세율은 제111조의2제1항 괄호에 따라 특례가 적용되지 않고 제111조제1항제3호나목의 일반세율이 적용됩니다.
- 5월 말에 집을 팔면 재산세는 누가 내나요
- 6월 1일 현재 소유자입니다. 5월 31일에 잔금을 치르면 매수인이 그 해 재산세 전액을 냅니다. 하루 차이로 한 해치가 옮겨갑니다.
- 계산기 금액과 고지서 금액이 다릅니다
- 이 계산기는 재산세 본세만 계산합니다. 실제 고지서에는 도시지역분과 지방교육세가 더해지고, 지역과 조례에 따라 세율을 가감할 수도 있습니다. 그래서 고지서 금액이 더 큽니다.
- 우리 지역은 더 적게 나오는데요
- 제111조의2제3항 때문일 수 있습니다. 조례로 가감한 세율을 적용한 세액이 특례세율보다 적으면 그 쪽을 적용합니다. 납세자에게 유리한 쪽으로 갑니다.
- 신탁을 하면 주택 수에서 빠지나요
- 빠지지 않습니다. 제111조의2제2항이 신탁법에 따라 신탁된 주택은 위탁자의 주택 수에 가산한다고 정합니다.
- 도시지역분이 뭔가요
- 제112조제1항제2호가 과세표준에 1천분의 1.4를 적용해 산출한 세액을 본세에 합산해 부과하도록 정합니다. 제2항에 따라 조례로 1천분의 2.3까지 다르게 정할 수 있습니다. 공시 3억원 1세대 1주택이면 약 180,600원으로 본세보다 클 수 있습니다.
- 공시가격이 많이 올랐는데 재산세도 그만큼 오르나요
- 주택은 제110조제3항의 과세표준상한이 걸립니다. 직전 연도 과세표준 상당액에 과세표준상한율(0에서 100분의 5 범위에서 대통령령으로 정함)을 곱한 금액을 더한 선에서 멈춥니다.
- 재산세가 너무 많은데 나눠 낼 수 있나요
- 제118조가 납부세액이 250만원을 초과하는 경우 납부기한이 지난 날부터 3개월 이내에 일부를 분할납부하게 할 수 있도록 정합니다. 납기 안에 신청하셔야 합니다.
- 상가나 토지는 150퍼센트 상한이 적용되나요
- 적용됩니다. 제122조 단서가 주택만 제외합니다. 토지와 건축물은 직전 연도 세액 상당액의 150퍼센트를 넘으면 150퍼센트에서 멈춥니다.
- 1세대 1주택 특례는 계속 있나요
- 유효기간이 붙어 있습니다. 법률 제17769호 부칙 제2조가 시행일부터 6년이 되는 날까지 성립한 납세의무로 한정하고, 법제처 조문에는 2026년 12월 28일까지 유효하다고 표시돼 있습니다. 재산세 납세의무는 6월 1일에 성립하므로 연장이 없으면 2027년분부터는 일반세율입니다. 연장 여부는 확정되지 않았습니다.
- 시가표준액은 어디서 보나요
- 공동주택은 부동산공시가격 알리미에서, 고지서를 받으셨다면 과세대장 열람으로 확인할 수 있습니다. 위택스나 관할 시·군·구청 세무과에서도 조회됩니다.
재산세는 지역과 조례에 따라 달라질 수 있으므로 결과는 참고용입니다. 근거 — 법령: 지방세법 제110조, 제111조제1항제3호나목·제3항, 제111조의2제1항부터 제4항까지, 제115조제1항제3호와 그 단서, 제122조와 그 단서, 같은 법 시행령 제109조제1항, 지방세법 제112조제1항·제2항·제3항, 제114조, 제118조, 지방세특례제한법 제92조의2. 1세대 1주택의 판정 기준은 제111조의2제1항이 위임한 대통령령에 있습니다. 예시 금액은 재산세 본세만 계산한 값으로 도시지역분·지방교육세를 포함하지 않습니다. 문의: 관할 시·군·구청 세무과 또는 위택스.